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Con el fin de promover la inversión en el mercado inmobiliario mexicano, en 2004 se incorporó a la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) un estímulo para ciertos vehículos de inversión llamados fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (FIBRAS), cuyo fin primordial sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos derivados del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

Se ha hablado mucho respecto de los beneficios que este tipo de vehículos �FIBRAS� podrían traer al mercado inmobiliario mexicano, derivado de que su intención ha sido imitar modelos internacionales que han tenido gran éxito, tal como es el caso de los �Real Estate Investment Trusts� (REITs) en los Estados Unidos de América, por citar un ejemplo. No obstante, por diversas situaciones, al día de hoy no se han podido concretar dichos proyectos en México.

Los principales beneficios que las disposiciones fiscales otorgan a las FIBRAS, son los siguientes:

• Diferimiento para los fideicomitentes del ISR por la aportación de inmuebles a la FIBRA, hasta el momento en que éstos sean enajenados por la FIBRA, o bien, los fideicomitentes enajenen los Certificados de Participación Inmobiliaria (CPI�s) que hubieran recibido por dicha aportación.
• Diferimiento para los fideicomitentes personas físicas del impuesto cedular sobre enajenación de bienes inmuebles, respecto de la aportación de éstos a la FIBRA, hasta el momento que la Ley del ISR establece para la acumulación del ingreso derivado de dicha aportación.
• Exención de la obligación de efectuar pagos provisionales del ISR.
• Exención del ISR¹, impuesto al valor agregado (IVA) e impuesto cedular sobre enajenación de bienes inmuebles, respecto de la enajenación de CPI�s colocados entre el Gran Público Inversionista que sean enajenados a través de mercados reconocidos.
• Diferimiento del impuesto sobre adquisición de inmuebles por la aportación de inmuebles a FIBRAS públicas, en ciertas Entidades Federativas (por ejemplo, el Distrito Federal).
• Exención del impuesto sobre adquisición de inmuebles en diversas Entidades Federativas (por ejemplo, el Distrito Federal), respecto de la enajenación, a través de mercados reconocidos, de CPI�s emitidos por FIBRAS públicas.

Como es del conocimiento general, a partir del 1o de enero de 2008 entró en vigor la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU), la cual contempla un impuesto mínimo respecto del ISR total², el cual grava la enajenación de bienes, la prestación de servicios independientes y el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes.

En materia de FIBRAS, la Ley del IETU prevé ciertos beneficios, mismos que a continuación se señalan:

• Exención del IETU, respecto de la enajenación de CPI�s no amortizables emitidos por las FIBRAS cuando se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores y su enajenación se realice en bolsa de valores concesionada en los términos de la Ley del Mercado de Valores, o en mercados reconocidos de acuerdo con los tratados internacionales que México tenga en vigor (el beneficio se hace extensivo a todo tipo de contribuyentes, mientras que la Ley del ISR sólo prevé este beneficio para personas físicas y residentes en el extranjero).
• Exención de la obligación de efectuar pagos provisionales del IETU.
• Posibilidad de que los fideicomisarios o, en su caso, los fideicomitentes de la FIBRA, cumplan por cuenta propia con las obligaciones establecidas en la Ley del IETU (se podría presentar una complicación práctica en el caso de FIBRAS públicas, toda vez que se necesita la autorización de todos y cada uno de los fideicomisarios o fideicomitentes).

Como puede observarse, aun cuando la Ley del IETU prevé ciertos beneficios para las FIBRAS, no contempla una mecánica para diferir los efectos fiscales que se derivarían por los ingresos que se generaran por la afectación al fideicomiso de los inmuebles, hasta el momento en que éstos sean enajenados por la FIBRA, o bien, los fideicomitentes enajenen los CPI�s que hubieran recibido por dicha afectación, tal como sí sucede en materia de ISR.

En este sentido, al no haber congruencia entre la Ley del IETU y la Ley del ISR, se pierde una parte importante del beneficio que pretendía concederse mediante el estímulo fiscal otorgado a las FIBRAS y por ende, el atractivo de este tipo de vehículos disminuye.

No obstante, el pasado 27 de febrero de 2008, se publicó en el Diario Oficial de la Federación un Decreto Presidencial a través del cual se corrige tal situación.

En este sentido, el citado decreto establece que los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles a las FIBRAS, para efectos del IETU, podrán optar por diferir el ingreso que obtengan por la aportación de tales bienes al considerar como percibido el ingreso en la misma fecha en la que, para los efectos del ISR, deban considerar acumulable la ganancia por la enajenación antes referida o en la que se den los supuestos para el pago del ISR diferido (venta del inmueble por parte de la FIBRA o enajenación de CPI�s por parte del contribuyente)³.

Al respecto, consideramos atinada la publicación del decreto de referencia, toda vez que viene a corregir parte de las distorsiones que el IETU ocasiona al tratamiento fiscal de las FIBRAS, y por lo tanto, se recupera parte del atractivo de este tipo de fideicomisos.

Sin embargo, aun cuando para efectos del IETU ya es posible diferir la acumulación de los ingresos derivados de la aportación de bienes inmuebles a las FIBRAS, sigue sin reconocerse en su totalidad el costo de aquellos inmuebles adquiridos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del IETU, motivo por el cual los contribuyentes deberán pagar dicho impuesto sobre el ingreso bruto y no sobre la ganancia real que obtengan.

En este sentido, a fin de que las FIBRAS sigan siendo un vehículo atractivo para la inversión en el sector inmobiliario mexicano, consideramos que aún es necesario llevar a cabo ciertas adecuaciones al IETU, por ejemplo, permitir que para efectos de dicho gravamen se reconozca el costo de aquellos bienes inmuebles adquiridos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley del IETU, y con ello, tratar de lograr el objetivo buscado por las autoridades mexicanas de fomentar el mercado inmobiliario en el país.

¹La exención en el ISR únicamente aplica para personas físicas y residentes en el extranjero.

² Es importante recordar que a partir del 1o de enero de 2008, la Ley del Impuesto al Activo fue abrogada.

³ La posibilidad de diferir, para efectos del IETU, el ingreso derivado de la aportación de bienes inmuebles, también aplica para las Sociedades de Inversión en Bienes Raíces (SIBRAS).