Impacto de la contribución empresarial a tasa única (CETU) en los fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (FIBRAS) por: C.P. Miguel Ortiz Aguilar, Socio C.P. Juan Ignacio Matas Andión, coautor OSY | Ortiz, Sosa, Ysusi y Cía., S.C. Con objeto de adaptarse a la evolución en la forma de hacer negocios alrededor del mundo, y hacer accesible al público inversionista la participación en proyectos inmobiliarios de gran escala, en 2004 se incorpora a la Ley del Impuesto sobre la Renta un estímulo fiscal para impulsar los llamados Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS). Las FIBRAS buscan replicar vehículos de inversión similares que durante las últimas décadas han tenido un éxito significativo en otros mercados, como el caso de los Real Estate Investment Trusts (REITs) de los Estados Unidos de América y los Real Estate Income Trusts (REITs) de Canadá, los cuales cuentan en la actualidad con un valor de capitalización de aproximadamente $430 mil millones de dólares. Ante el rezago que enfrenta nuestro país respecto de fuentes de financiamiento eficientes para proyectos de inversión, las FIBRAS fueron concebidas como una solución importante para el financiamiento de proyectos inmobiliarios, ya que al fomentar la bursatilización de bienes inmuebles y de las rentas que los mismos generen, se logra monetizar las inversiones de este tipo de bienes, al mismo tiempo que se logra que una mayor diversidad de inversionistas tengan acceso a proyectos inmobiliarios, en los que de otra manera no podrían participar. En términos generales las FIBRAS consisten en fideicomisos que pueden ser bursátiles, o bien, simples fideicomisos privados1, dedicados a la adquisición o construcción de bienes inmuebles para ser destinados al arrendamiento, a obtener derechos a percibir ingresos provenientes del arrendamiento, a otorgar financiamiento a otras FIBRAS, así como a efectuar operaciones comúnmente conocidas como “Sale and Lease Back”. Derivado a la gran apuesta que dichos vehículos de inversión representan para el desarrollo del mercado inmobiliario del país y, por consiguiente, de la economía nacional, en materia fiscal desde el año de 2004 en que surge la figura de las FIBRAS en la Ley del Impuesto sobre la Renta, estos vehículos de inversión han sido objeto de gran análisis por parte de los diversos empresarios, especialistas financieros, de la Bolsa Mexicana de Valores y de las propias autoridades fiscales, tanto federales como locales. Teniendo en cuenta las diversas críticas y necesidades específicas, desde el 2004 se ha ido modificando y ajustando el estímulo fiscal que contiene el régimen fiscal aplicable a las FIBRAS, siendo que desde nuestro punto de vista, aunque todavía existen ciertas imprecisiones, por primera vez en 2007 se cuenta con un esquema fiscal bastante razonable y eficiente para verdaderamente impulsar este tipo de vehículos, siendo algunos de sus principales beneficios fiscales los siguientes: Diferimiento para los fideicomitentes del impuesto sobre la renta e impuesto al valor agregado por la aportación de inmuebles al fideicomiso, hasta el momento en que los inmuebles sean enajenados por el fideicomiso, o los fideicomitentes enajenen sus Certificados de Participación Inmobiliaria (CPI’s). Exención de la obligación de efectuar pagos provisionales de impuesto sobre la renta e impuesto al activo. Exención del impuesto al activo por los bienes afectos al fideicomiso. Exención en el impuesto sobre la renta e impuesto al valor agregado para personas físicas residentes en México y residentes en el extranjero, respecto de la enajenación de CPI’s dentro del mercado bursátil. Exenciones en el Distrito Federal, Estado de México y algunas otras Entidades Federativas, respecto del impuesto sobre adquisición de inmuebles. Ahora bien, la iniciativa de Reforma Fiscal Integral para 2008 que ha sido presentada al Congreso de la Unión por parte del Poder Ejecutivo Federal, contempla la incorporación de la Ley de la Contribución Empresarial a Tasa Única (CETU), la cual contempla un gravamen que busca eliminar las excepciones y tratamientos preferenciales contenidos por la legislación fiscal vigente. En términos generales, la CETU se trata de un impuesto mínimo respecto del impuesto sobre la renta, el cual sustituye al impuesto al activo y se calcula sobre una base de flujos de efectivo. Dicha contribución grava los ingresos por la enajenación y arrendamiento de bienes, así como por la prestación de servicios independientes, permitiendo un mínimo de deducciones que se empleen para la obtención de los ingresos correspondientes. En este sentido, la iniciativa de la CETU presentada por el Poder Ejecutivo Federal, siguiendo el objetivo de minimizar cualquier tipo de tratamiento fiscal preferencial, no contempla algún tipo de reglamentación específica para el caso de las FIBRAS, lo que ocasionaría diversos efectos fiscales adversos, siendo algunos de los más importantes los siguientes: Considerando que las FIBRAS se encuentran exentas del impuesto al activo, éstas solamente están sujetas al impuesto sobre la renta, mientras que de aprobarse la reforma propuesta se encontrarán sujetas adicionalmente al pago de la CETU. ¨ Manejo distinto de los ingresos, para la CETU con flujos de efectivo, y para el impuesto sobre la renta con base en ingresos en crédito, lo cual pudiera provocar una doble tributación. ¨ No existe diferimiento de la CETU para los fideicomitentes por la aportación de inmuebles al fideicomiso hasta el momento en que los inmuebles sean enajenados por el fideicomiso, o los fideicomitentes enajenen sus CPI’s. Asimismo, tratándose de inmuebles adquiridos previo al ejercicio fiscal de 2008, la CETU no reconocería su costo fiscal y gravaría sobre el monto total de los inmuebles aportados. No exención de efectuar pagos provisionales de CETU. Carece de reglas que se ajusten al régimen fiscal establecido para el impuesto sobre la renta. De esta manera, consideramos que de no realizarse diversos ajustes a la CETU, que excluyan del pago de dicha contribución a las FIBRAS, o bien, se adecuen para otorgarles un tratamiento fiscal especial, se tendría como consecuencia la inoperancia de las FIBRAS en el país, esto a pesar de la gran apuesta que estos vehículos representan para el desarrollo del mercado inmobiliario nacional, y del gran esfuerzo que desde el 2004 se ha venido efectuando por otorgar un estímulo fiscal que permita una presencia relevante de las FIBRAS en el mercado.